雷军投了YOU+青年公寓，被加之小米房地产等臆测被媒体爆炒刷爆朋友圈，但在地产行业的朋友看来，这个事极其难做，不靠谱。难在服务，难在投资，难在回报。

运营商：做好年轻人的商业不容易

首先国内这类类住宅物业很多，但真正能够做到社区感觉的，很少。上海张江高科一代有些政府支持的补贴的项目，南京魔方公寓北京苹果社区都有尝试过，不过也达不到可称为社区。青年公寓之类的提法，在我国更多是噱头，做不起来，因为是个贴钱的活，说白了，要从别处赚钱。而且这些青年公寓的人员流动性很大，很难真的被捆绑，这个是服务难题。同时办公和居住始终是很难合在一起的，因为功能不同。一旦成长，公司也很可能搬走。

“You+国际青年公寓会围绕聚集在这里的年轻人搭建一个超大的社区平台，一旦把用户粘性做起来，这个线下社区入口就能带来无限的可能。”You+这篇PR稿里提到的用户粘性，真的是个大挑战，它需要更多商业支撑，符合年轻人的商业，而非网吧、歌舞厅、夜总会。另外，真的就是消费体量了。所有投资，都需要营业额支持，包括社区商业，养活从来都不是一件容易的事情。

尽管这类年轻群体聚集的市场需求完全存在，但我国的专业服务是严重缺失的。现在来看，各种青年公寓项目的运营都很松散，而且缺乏统一订位，服务。市场上也缺乏专业的运营团队。

开发商：既然能卖，为何要租?

技术和时代都在往前走，年轻人的思想也在不断变化，对居住的需求也会有更高层次的追求。不过，目前市场上这类青年公寓都还需要靠绑定产业园区，因为租赁模式，租金太低，投资回报太慢了。开发商肯定更愿意销售，省事，赚钱，方便。所以，小米如果拿了土地，就会知道土地成本和手机制作成本，差别太大。

土地摆在那里，又是住宅，无论谁拿着房子，脑子都开始发愁，银行贷款追着开发商呢。这类项目有过起来的案例，比如新加坡的辉胜阁，都是有基金支持。基金选择的就是回报率低，有长期收益的项目，一旦成熟，就转手。最关键的问题是，投资回报率低。除非有庞大资金支持，还有专业团队服务，政府的支持(上海张江的人才公寓也是政府扶植，指定了这个建筑只给青年高科技人才的)，这几个条件，缺一不可。否则单单土地就是两万一平，年回报率7%，你算算租金得多贵啊?

中国青年公寓市场的问题，关键在金融

国外的金融是开放的，分级的，比如有的资金就是赚取暴利，而退休基金，就是追求稳定收益，通常有3-5年的回报期。而在中国，是没有房地产投资基金的。没有机构投资者，且政府也还认为，这类基金都是炒房的，不是投资的。其实，这都是偏见。专业的基金，才有专业的团队。比方说养老地产，这么多年也搞不出来，因为养老根本就是一个回报很慢的项目。一方面你不能指望老人大把大把的花钱，同时他又还需要医疗、陪伴等各类服务。没有资金，开发商怎么可能自己搞好养老地产。

创业型的青年公寓也是一样的情况，需求独特，同时对设施要求不低。这就最终导致，这类项目只好存在超级偏远离市区的鸟不拉屎的地方，因为那地方地价特低，还有机会(靠近郊区都费劲)。但在中国融资成本很高又是共识，如果我有一个亿，放到其他项目里面，回报不低的，很难甘心做这个项目。对这类租赁为主很难的项目，资本很快就没耐性了，因为收益率实在太低了。

青年公寓这回事，也就是红色央企中粮(大悦城)，玩转过，玩得起，银行顶得住。但如果要大搞的话，还是要有合理的退出机制，这个还是需要金融机构的担保。或者说，政府+金融的整合。在国外，持有型物业都是被逐层被收购的。通常是基金，物业不断升值，投资回报增加，不断有人会接手。前面的人赚差价，但投入了时间和培养期，一栋楼被倒卖N次，比如最近中国人收购的纽约的华道夫酒店。

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