中房报 陈鱼 北京报道
经过近几年的发展，共享办公企业如雨后春笋快速生长。无论是国外的wework，还是国内的优客工场，都陆续成为了Co-working的一员。然而，共享办公市场的盈利、规模和收益的持续发展，仍是资本和行业不断探讨与反思的问题。
“共享办公的赛道里其实不只有联合办公这个品类，联合办公主要满足的是小微企业的办公需求，但无法满足高端用户的办公需求”，桉树空间总经理吴峥近日在接受中国房地报记者采访时表示。
吴峥此前曾担任氪空间执行总裁，作为行业内的资深人士，他认为如今由于同质化、竞争激烈、产品单一等问题，联合办公行业已经陷入了价格战的红海，而且随着店面扩张，企业不得不投入大量技术服务与运营团队，造成联合办公企业营收能力差，边际成本巨大，共享办公已经沦为“融资噱头”。
在他看来，共享办公行业已经到了洗牌和重塑的阶段。而对于联合办公目前遇到的困境，吴峥认为，只有打造客群愿意买单的运营思维和能力，才能解决共享办公烧钱的模式困境。而在当前经济下行的环境下，中高端的客户定位、“智能办公联合体”的产品模型以及对资产管理方向的转型，或将成为共享办公行业的破局之道。
联合办公只是融资造势的“噱头”
中国房地产报：我们了解到，您之前曾在氪空间担任执行总裁，在您看来桉树空间与氪空间模式上有什么不同，为什么会有这样的差异?
吴峥：由于背靠36氪的媒体资源，氪空间天生自带更多的流量。因此，早期的氪空间更侧重于对初创企业的投融资孵化模式，当然现在它们已经升级换代，进入了联合办公这个商业化领域，更偏重规模导向。而我们目前打造的桉树智能办公联合体，更侧重于强调“底层逻辑”，即单点盈利的运营模式，而且它不仅仅是一个共享办公空间，而是一个“智能办公联合体”。
首先，桉树的高端品牌定位和运营模式与市面上“传统”的联合办公有着显著化的差异，传统的联合办公主要满足的是小微企业的办公需求，而我们解决的是市场上对高端办公场景的需求;其次，由于高端客户更注重“效率”与“体验”，因此我们在服务的内容上与中低端需求是不一样的，而且高端客户具备更强的付费和履约能力，这使得我们的营收能力更强。除此之外，我们的增值服务收入占比也达到了20-30%。
中国房地产报：您能举例说明桉树是如何提高客户效率吗?
吴峥：比如凯晨项目，我们提出了一站式的智能办公联合体解决方案，客户从签约到拎包入驻只用了1个月不到，包括设计、装修、家具采购、绿植保洁、人力资源服务等等。而且客户全程只需要跟我们一家供应商沟通，减少了客户和各类供应商招投标、多维度沟通的成本。此外，我们还会通过简化客户预算审批流程，月租金+前期投入费用分摊返还等方式降低客户一次性投入成本。
通过这样的一站式解决方案，也提高了我们自己的招商、运营效率，我们的凯晨项目在签约后仅3个月就实现了95%的出租率，并且在第4个月实现了现金流回正的健康财务模型。
业内首推的“智能办公联合体”
中国房地产报：您刚才提到“智能办公联合体”，它和“联合办公”的区别在哪里?
吴峥：现阶段共享办公更多的是以联合办公的形式呈现，这种形式主要适用于小微企业、自由职业者以及中小创业者。但是，已经无法满足高端客户的办公需求。而且高端用户可以创造更多的商业价值，就像消费市场，越是昂贵的东西越是定制的，不可复制的。
桉树智能办公联合体集合了定制办公、服务式办公以及共享商务中心等多种办公形态，比如桉树IBC可以根据已有空间面积、招商进度等条件进行适度配比，具有极大的灵活、可操控性，对于一个固定的空间面积来讲，更容易实现快速去化。所以，联合体的定位要更加丰富，客户群体范围也更广。未来单项目的管理面积和盈利性，也都会好于联合办公。
中国房地产报：桉树智能办公联合体在项目拓展、空间运营等方面有什么策略或计划?
吴峥：桉树这两年发展比较稳健，第一没有盲目跟风去拿项目，第二更加注重单个项目现金流回正。我们更专注于中高端办公服务细分市场，即不同规模的中高端企业、履约能力强的高净值客户群体。我认为，办公领域智慧化建设是一个必然趋势，但它不是最核心的竞争力，最核心的竞争力是如何服务好客户，即究竟有什么东西是客群愿意买单的。只有用户付费我们才能有收益，企业才能长久发展。
因此，桉树空间未来的发展方向，不应该只是解决共享办公这一点小切口，而是要解决全客户、全生命周期的办公服务问题。同时，利用自身独有的覆盖全办公领域的智能产业链，进行产业协同打造多类型空间产品，实现一种全新的基于AI应用的“效率办公新模式”，从而提升企业办公选址与入驻的效率。
资产管理或成共享办公发展新趋势
中国房地产报：您认为整个行业未来的发展趋势是什么?
吴峥：在进入2019年以来，联合办公品牌都在积极推出大客户定制化服务，一站式办公空间解决方案都在做，但是做的怎么样呢?除了租金差之外还有哪些有效的盈利模式?这都值得我们去思考，但这至少说明向综合服务领域转型已经成为了行业普遍认可的发展方向。
其实，早在今年6月我们就和由第一创业证券直投公司、北京国资直属投融资平台共同出资设立的顺势一创投资管理股份有限公司(以下简称“顺势一创”)签署了战略合作协议，顺势一创有着非常深厚的股东背景和政策资源，他们会将自身的物业资源、金融资源、客户资源、地产资源等多维度的独家资源向我们输出，与桉树灵活的智能化办公空间产品组合、一站式办公服务体系智能化配套服务相结合，深入进行城市存量资产的经营和管理，提升楼宇品质、增加楼宇价值，为资产管理方稳定收益、提升物业价值。
除了通过轻资产合作，输出管理模式、提升管理规模。之后，我们也会在保持稳定财务模型的前提下，对部分优质甲级写字楼项目进行租赁、入驻，以重资产模式输出不同空间产品形态，实现并购、自营与管理输出三大体系相互结合、相互驱动的商业闭环，以轻重资产相结合的方式，稳步向资产管理方向转型与发展。
